아파트라이프


     전국 아파트 입주자대표회의 연합회

 2018-05-27
     Calendar          광고문의

New

  Issue  

아파트의 개념과 관리 

아파트 법규의 연혁

아파트 법규의 연혁

 

「주택건설촉진법」: 1972.12.30. 제정, 주택 건설 촉진, 국민주거생활의 안정화 목적

▶ 「주택법」           : 2003. 5.29. 제정, 주거생활 질적수준 향상 목적, 「주택건설촉진법전면 개편 

▶ 「공동주택관리법」: 2016. 8.12. 시행, 「주택법」중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리

 

 

 

[참고] 입법절차 (제안권자 : 국회/정부)


 

아파트의 개념, 공동주택의 구분

 

 아파트의 개념


아파트란 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 공동주택을 말합니다(「주택법」 제2조제3호, 「주택법 시행령」 제3조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목).

 

다만, 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다(「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서).

※ “필로티”란 건물 전체 또는 일부에 기둥을 세워 건물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 그 기둥 부분을 말합니다.

 

⊙ 아파트 1,030만호 (주택 전체 1,669만 호 중 60.1%, 2016년말 기준)

    - 아파트 363만 호가 건축된지 20년 이상 경과 (아파트 1,030만 호 중 36.2%)

    - 아파트에 942만 가구가 거주 (주택 전체 거주 1,937만 가구 중 48.6%)



 

 

아파트의 구분 : 민영아파트, 국민아파트, 임대아파트


아파트는 주택도시기금의 지원 여부 및 주거의 용도로만 쓰이는 면적 등에 따라 크게 민영아파트(「주택법」 제2조제7호), 국민아파트(「주택법」 제2조제5호) 및 임대아파트(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목) 등으로 구분됩니다.   

 

 공동주택의 구분


주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 구분됩니다.


주택

세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다(「주택법」 제2조제1호).

공동주택

건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 다음과 같습니다(「주택법」 제2조제3호, 「주택법 시행령」 제3조제1항「건축법 시행령」 별표 1 제2호).

1. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

2. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

3. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)

4. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함)

 공동주택관리법에서 사용되는 용어들


"혼합주택단지"란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.

 

"입주자"란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.

 

"사용자"란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.

 

"입주자등"이란 입주자와 사용자를 말한다.

 

"입주자대표회의"란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.

 

"관리규약"이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.

 

"관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

 

가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

다. 주택관리업자

라. 임대사업자 

마.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)

 

"주택관리사보"란 제67조제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말한다.

 

"주택관리사"란 제67조제2항에 따라 주택관리사 자격증을 발급받은 사람을 말한다.

 

"주택관리사등"이란 주택관리사보와 주택관리사를 말한다.

 

"주택관리업"이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다.

 

"주택관리업자"란 주택관리업을 하는 자로서 제52조제1항에 따라 등록한 자를 말한다.

 

"장기수선계획"이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말한다.

 

"임대주택"이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.

 

"임대사업자"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.

 

"임차인대표회의"란 민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.

의무관리 공동주택

 

 의무관리 공동주택

 

공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고, 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아래의 공동주택을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호).


① 300세대 이상의 아파트
150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트
「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 => 주택이 150세대 이상인 주상복합아파트를 말합니다.

◎ 의무관리 아파트 : 총 15,753 단지, 929만 호 (2018.5월)



의무관리 아파트가 아닌 경우

의무관리대상이 아닌 아파트는 공동주택관리법」의 일부만 적용되고, 그 외의 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르도록 하고 있습니다.

* 비의무관리 대상 아파트 : 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 지방지차단체에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도변경 등 행위허가(법 35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획 수립(법 제29조) 등은 공동주택관리법령을 따라야 하고, 그 외의 사항에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리됨.

입주예정자의 과반수 입주시 관리 절차 (건설 사업주체의 통지, 입주자대표회의 구성, 관리업무 인수)

 의무관리 아파트의 관리

 

입주예정자의 과반수가 입주했을 때부터 자치관리나 위탁관리를 해야 하는 절차가 개시됩니다.

 

 1. 건설 사업주체가 입주자 등에게 아파트를 관리(자치 또는 위탁)할 것을 요구합니다.


의무관리대상 공동주택(이하 “의무관리대상 아파트”라 함)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자 등(입주자와 사용자를 말함)에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제1항「공동주택관리법 시행령」 제2조).

참고 : '관리비예치금'

아파트를 건설한 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결해야 하며, 그 관리계약에 따라 해당 아파트의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 '관리비예치금'이라 함)를 징수할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제24조제1항「공동주택관리법 시행령」 제24조).

 

 2. 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성합니다.

 

입주자 등이 위 1.과 같이 「공동주택관리법」 제11조제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제2항).

입주자 등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성합니다(「공동주택관리법」 제15조제1항).

 

① 선거관리위원회의 구성 : 선거관리위원회는 입주자 등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성합니다. 위원장은 위원 중에서 호선합니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항·제2항).

 

500세대 이상인 공동주택: 5명 이상 9명 이하
500세대 미만인 공동주택: 3명 이상 9명 이하

 

② 동별 대표자의 선출 : 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출합니다(「공동주택관리법」 제14조제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제11조제2항).

 

√ 해당 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외)

  * 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서 : 하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대주택은 분양전환된 경우를 말한다) 먼저 입주한 공구의 입주자등은 제1항에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

√ 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

 

※ 단, 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자 등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있습니다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 않은 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제3항).

입주자대표회의의 구성 : 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 '동별 대표자'라 함)로 구성합니다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제14조제1항).

입주자대표회의의 임원의 선출 : 입주자대표회의에는 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상의 임원을 두어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제12조제1항). 임원은 동별 대표자 중에서 다음의 구분에 따른 방법으로 선출합니다(「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항).

 

1) 500세대 이상인 아파트의 경우


 √ 회장
1. 다음의 구분에 따라 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
가. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
나. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
2. 위 1.에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

감사
1. 다음의 구분에 따라 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
가. 후보자가 선출필요인원을 초과하는 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자를 선출
나. 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달하는 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
2. 위 1.에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우(선출된 자가 선출필요인원에 미달하여 추가선출이 필요한 경우를 포함한다)에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

이사 : 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

2) 500세대 미만인 아파트의 경우

회장 및 감사 : 다음의 구분에 따른 방법으로 선출
1. 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
2. 위 1.에도 불구하고 관리규약으로 정하는 경우에는 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목 및 나목의 방법으로 선출

이사 : 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

입주자대표회의의 신고 : 입주자대표회의 회장입주자대표회의가 구성 또는 변경된 경우에는 그 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법」 제19조제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제21조).


※ 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 

 3. 입주자 등(입주자와 사용자)이 아파트의 관리방법을 결정하고, 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하거나(자치관리의 경우) 또는 주택관리업자를 선정합니다(위탁관리의 경우).


의무관리대상 아파트의 입주자 등이 아파트를 자치관리하거나 혹은 주택관리업자로 하여금 위탁관리할 것을 결정합니다. 만일, 입주자대표회의로부터 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 건설한 사업주체는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 시장·군수·구청장에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).

공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 합니다.(「공동주택관리법 시행령」 제3조).

  입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

  전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

 

▷ 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의「공동주택관리법」 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 다음의 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제6조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제4조제1항 별표 1).


▷ 의무관리대상 아파트의 입주자 등이 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제1항「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항).

「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다.
국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것
입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

 

 4. 아파트를 건설한 사업주체가 아파트의 관리주체에게 관리업무를 인계합니다.

 

사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 아파트의 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법」 제13조제1항「공동주택관리법 시행령」 제10조제1항).

  √ 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정(「공동주택관리법」 제13조제3항)을 통지받은 경우
  √ 자치관리기구(「공동주택관리법」 제6조제1항)가 구성된 경우
  √ 주택관리업자(「공동주택관리법」 제12조)가 선정된 경우

※ 이를 위반하여 아파트의 관리업무를 인계하지 않은 경우에는 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

사업주체는 법 제13조제1항에 따라 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 합니다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같습니다.

1. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 법 제32조에 따른 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)

2. 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

3. 장기수선충당금의 적립현황

4. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금의 명세

5. 법 제36조제2항제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황

6. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항

 

동별 대표자 (선출자격요건, 자격상실, 임기, 해임 등)

 동별 대표자의 선출 자격 요건

 

동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자 등(입주자와 사용자)의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출합니다(「공동주택관리법」 제14조제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제11조제2항).

해당 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외)

해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

 

서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「공동주택관리법」 제14조제4항「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항)

 

미성년자, 피성년후견인 및 피한정후견인

② 파산자로서 복권되지 않은 사람

③「공동주택관리법」 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람

④ 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람


⑥ 「공동주택관리법」 제15조제1항에 따른 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함)

⑦ 아파트의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

해당 아파트 관리주체의 소속 임직원과 해당 아파트 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단합니다.

⑨ 해당 아파트의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말함)이 지나지 않거나 해임된 날부터 2년이 지나지 않은 사람

⑩ 「공동주택관리법」제23제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

 동별 대표자의 임기

 

동별 대표자의 임기는 2년으로 합니다. 다만, 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제1항).

동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있습니다. 이 경우 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 않습니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제2항).

※ 단, 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 아니한 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실한다.

 동별 대표자의 해임, 입주자대표회의 임원의 해임


동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 해임한다.

 

1. 동별 대표자: 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임

 

2. 입주자대표회의의 임원: 다음 각 목의 구분에 따른 방법으로 해임

 

가. 회장 및 감사[제12조제2항제2호가목1)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사는 제외한다]: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임

 

나. 이사[제12조제2항제2호가목1)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사를 포함한다]: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임

 

 동별 대표자나 입주자대표회의 임원의 선출과 해임 등의 선거관리

 

입주자 등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성합니다(「공동주택관리법」 제15조제1항).

선거관리위원회는 입주자 등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성합니다. 위원장은 위원 중에서 호선합니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항·제2항).

500세대 이상인 공동주택: 5명 이상 9명 이하
500세대 미만인 공동주택: 3명 이상 9명 이하

※ 500세대 이상인 아파트는 위에도 불구하고 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제3항).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「공동주택관리법」 제15조제2항 및 공동주택관리법 시행령」 제16조).

동별 대표자 또는 그 후보자
동별 대표자 또는 그 후보자의 배우자나 직계존비속
미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람

선거관리위원회는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말함) 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정합니다. 이 경우 「공동주택관리법 시행령」 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제4항).

 

입주자대표회의 (법적 성격, 소집, 결의, 회의록, 제한, 교육 등)

 입주자대표회의의 법적 성격

 

입주자대표회의의 법적 성격은 비법인사단으로서 당사자능력을 가지고 있습니다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결). 그러나 독립된 단체이지만 소송에 관해서는 한정된 범위 내에서만 소송자격이 인정되고 있습니다.


※ 대법원 2003. 6. 24 선고 2003다17774판결
입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.

 입주자대표회의의 임원

 

임원의 업무

회장(1인)은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 됩니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제1항).

이사(1인 이상)는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 경우에는 관리규약에 따라 그 직무를 대행합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제2항).

감사(2인 이상)는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제3항).

※ 감사는 감사를 한 경우에는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에게 제출하고 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영·통제하는 경우에만 해당), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함]에 공개해야 합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제4항).

 입주자대표회의가 구성되거나 변경 시 신고

 

입주자대표회의 회장은 입주자대표회의가 구성 또는 변경된 경우에는 그 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법」 제19조제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제21조).

신고시 제출서류는 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제6조제1항 및 제2항제2호).

입주자대표회의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함)

※ 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

  

 입주자대표회의의 소집


입주자대표회의는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장이 그 명의로 소집합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집해야 하며, 회의를 소집하지 않는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행합니다(「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항).


입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 경우
입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 경우

 입주자대표회의의 의결사항

 

입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음의 사항을 의결합니다(「공동주택관리법」 제14조제7항·제8항 및 「공동주택관리법 시행령」 제14조제1항·제2항).

 

관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함. 이하 같음)
관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지
아파트 관리방법의 제안
「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함)
공용시설물의 이용료부과기준의 결정
「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인
「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 결산의 승인
단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지·운영 기준
자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
장기수선계획에 따른 아파트 공용부분의 보수·교체 및 개량
「공동주택관리법」 제35조제1항에 따른 아파트의 행위허가 또는 신고 행위의 제안
「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항 및 제6항에 따른 아파트 공용부분의 담보책임 종료 확인
주민공동시설 위탁 운영의 제안
인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안
장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한함)
입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
그 밖에 아파트의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

 

입주자대표회의가 위의 의결사항을 의결하는 경우에는 입주자 등이 아닌 자로서 해당 아파트의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제14조제4항).


 입주자대표회의 회의록의 작성, 보관 및 열람 등


입주자대표회의는 그 회의를 개최한 경우에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 입주자 등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 합니다(「공동주택관리법」 제14조제6항).

※ 회의록을 작성하여 보관하게 하지 않거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제4호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 입주자대표회의의 제한

 

관리주체에 대한 부당한 간섭금지


입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제14조제5항).

자치관리기구의 겸직금지

입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제4조제5항).

 

 입주자대표회의의 운영 및 윤리 교육

 

시장·군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 매년 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시해야 합니다.이 경우 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수해야 합니다(「공동주택관리법」 제17조제1항). 

 

교육 내용에는 다음의 사항을 포함해야 합니다(「공동주택관리법」 제17조제2항).
공동주택의 관리에 관한 관계 법령 및 관리규약의 준칙에 관한 사항
입주자대표회의 구성원의 직무·소양 및 윤리에 관한 사항
공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항
관리비·사용료 및 장기수선충당금에 관한 사항
입주민 간 분쟁의 조정에 관한 사항
하자 보수에 관한 사항
그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항

입주자대표회의 구성원은 매년 4시간의 운영·윤리교육을 이수해야 합니다. 운영·윤리교육의 수강비용은 「공동주택관리법」 시행령 제23조제3항제8호에 따른 입주자대표회의 운영경비에서 부담합니다. 다만, 시장·군수·구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 그 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제18조제2항·제5항)

아파트 관리업체, 관리사무소장 (업무와 책임, 신고 등)

 아파트 관리회사와의 법률관계, 업무와 책임

 

아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 「민법」상 위임관계와 같습니다(대법원 1997. 11. 28 선고 96다22365 판결 참조).

 

“위임”은 당사자 일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생깁니다(「민법」 제680조).
관리회사는 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리해야 합니다(「민법」 제681조).

 아파트 관리주체의 업무 

이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제63조).

1. 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리

2. 공동주택단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 공동주택관리업무의 공개ㆍ홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도ㆍ계몽

8. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지, 부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치

9. 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치

10. 법 제37조제1항제3호에 따른 하자보수청구 등의 대행

 

관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.


 아파트 관리회사의 책임 


수임인이 위임인에게 인도할 금전 또는 위임인의 이익을 위하여 사용할 금전을 자기를 위하여 소비한 경우에는 소비한 날 이후의 이자를 지급해야 하며 그 외의 손해가 있으면 배상해야 합니다(「민법」 제685조).
관리회사가 입주자들로부터 받은 자금의 처리와 관련하여 횡령죄의 성립 여부가 문제될 수 있습니다.

 관리사무소장


의무관리대상 아파트를 관리하는 입주자대표회의나 주택관리업자 등은 주택관리사를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치해야 합니다.

관리사무소장은 아파트의 운영ㆍ관리를 위한 각종 유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량, 관리비 등 각종 경비의 청구ㆍ수령, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검 등 각종 업무를 수행합니다.

 관리사무소장을 배치해야 하는 자 


의무관리대상 아파트를 관리하는 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치해야 합니다(「공동주택관리법」 제64조제1항 본문).

입주자대표회의(자치관리의 경우에만 해당)
「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
주택관리업자
임대사업자

500세대 미만의 아파트에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보(「주택법」 제56조제1항)를 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제64조제1항 단서 및 「공동주택관리법 시행령」 제69조제1항).

위반 시 제재

위를 위반하여 주택관리사 등을 배치하지 않은 자는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」 제100조제2호).
「공동주택관리법」 제67조에따라 주택관리사 등의 자격을 취득하지 않고 관리사무소장의 업무를 수행한 자 또는 해당 자격이 없는 자에게 이를 수행하게 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「공동주택관리법」 제99조제5호).

 관리사무소장의 '배치 내용 및 사용할 직인'의 신고 의무


배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 신고하려는 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에 다음의 서류를 주택관리사단체에 제출해야 합니다. 신고한 배치내용과 직인을 변경할 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법」 제64조제5항「공동주택관리법 시행규칙」 제30조제2항).

관리사무소장 교육 또는 주택관리사 등의 보수교육 이수현황(주택관리사단체가 해당 교육 이수현황을 발급하는 경우에는 제출하지 않을 수 있음) 1부
배치를 증명하는 임명장 사본(「공동주택관리법」제13조에 따른 관리업무의 인계·인수서 사본을 포함) 1부
주택관리사보자격시험 합격증서 또는 주택관리사 자격증 사본 1부
주택관리사 등의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증설정을 입증하는 서류 1부

신고 또는 변경신고를 접수한 주택관리사단체는 관리사무소장의 배치 내용 및 직인 신고(변경신고하는 경우를 포함) 접수 현황을 분기별로 시장·군수·구청장에게 보고해야 합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제30조제4항).

위반 시 제재

배치 내용 및 직인의 신고 또는 변경신고를 하지 않은 경우에는100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제23호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 

 관리사무소장의 업무


관리사무소장은 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하여 아파트의 입주자 등의 권익을 보호하기 위하여 다음의 업무를 집행합니다(「공동주택관리법」 제64조제2항「공동주택관리법 시행규칙」 제30조제1항).

 

1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음의 업무

아파트의 운영·관리·유지·보수·교체·개량
위의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무

2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.

3. 관리사무소 업무의 지휘·총괄


아파트의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리
아파트단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기수거
관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
장기수선충당금의 징수·적립 및 관리
관리규약으로 정한 사항의 집행
입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
아파트관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽
입주자 등의 공동사용에 제공되고 있는 아파트단지 안의 토지·부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
아파트단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
하자보수청구 등의 대행

5. 입주자대표회의 및 선거관리위원회의 운영에 필요한 업무 지원 및 사무처리

6. 「공동주택관리법」 제32조제1항에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 해당 아파트의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 조정할 수 있습니다.

관리사무소장은 위 1.과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제64조제3항).

 관리사무소장의 책임


선량한 관리자의 주의 의무

관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행해야 합니다(「공동주택관리법」 제64조제4항).

손해배상책임

주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자 등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제66조제1항).

관리사무소장으로 배치된 주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위하여 다음의 구분에 따른 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다(「공동주택관리법」 제66조제2항「공동주택관리법 시행령」 제70조).
500세대 미만의 아파트: 3천만원
500세대 이상의 아파트: 5천만원

주택관리사 등은 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 아파트의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출해야 합니다(「공동주택관리법」 제66조제3항).

입주자대표회의의 회장
임대주택은 임대사업자
입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장

 

공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 아파트의 관리사무소장의 직을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없습니다(「공동주택관리법」 제66조제4항).

 

위반 시 제재

위에 따른 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하지 않은 경우에는 150만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제24호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).


관리규약 (제정, 변경, 신고, 열람)

 관리규약의 개념

 

입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 규약이 “관리규약”입니다.

각 시ㆍ도에서 관리규약의 준칙을 정하고 있으며, 이를 참조하여 아파트마다 관리규약을 별도로 정하고 있습니다.

관리규약에는 아파트의 관리에 필요한 입주자대표회의의 구성ㆍ운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 자치관리기구의 구성ㆍ운영, 관리비의 세대별부담액 산정ㆍ징수, 공동생활의 질서유지에 관한 사항 등에 관하여 정하고 있습니다.


 관리규약의 준칙


 관리규약 준칙의 제정 


특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 공동주택의 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정해야 합니다(「공동주택관리법」 제18조제1항).

 관리규약 준칙의 내용


시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 다음의 사항이 포함되어야 합니다. 이 경우 입주자 등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 됩니다(「공동주택관리법」 제18조제1항「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항).

1. 입주자 등의 권리 및 의무(「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항에따른 의무를 포함)
2. 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 동별 대표자의 선거구·선출절차와 해임 사유·절차 등에 관한 사항
4. 선거관리위원회의 구성·운영·업무·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항
5. 입주자대표회의의 소집절차, 임원의 해임 사유·절차 등에 관한 사항
6. 입주자대표회의 운영경비의 용도 및 사용금액(운영·윤리교육 수강비용을 포함)
7. 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임
8. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
9. 위·수탁관리계약에 관한 사항
10. 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
11. 관리비예치금의 관리 및 운용방법
12. 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차
13. 관리비 등을 납부하지 않은 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
14. 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
15. 회계관리 및 회계감사에 관한 사항
16. 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함)
17. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
18. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
19. 공동주택의 관리책임 및 비용부담
20. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
21. 공동주택의 어린이집 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함)에 대한 다음의 임차인 선정기준. 이 경우 그 기준은 「영유아보육법」 제24조제2항 각 호 외의 부분 후단에 따른 국공립어린이집 위탁제 선정관리 기준에 준해야 함.
    가. 임차인의 신청자격
    나. 임차인 선정을 위한 심사기준
    다. 어린이집을 이용하는 입주자 등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율
    라. 임대료 및 임대기간
    마. 그 밖에 어린이집의 적정한 임대를 위하여 필요한 사항
22. 공동주택의 층간소음에 관한 사항
23. 주민공동시설의 위탁에 따른 방법 또는 절차에 관한 사항
24. 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용하는 경우에 대한 다음의 기준
   가. 입주자등 중 허용에 동의하여야 하는 비율
   나. 이용자의 범위
   다. 그 밖에 인근 공동주택단지 입주자등의 이용을 위하여 필요한 사항
25. 혼합주택단지의 관리에 관한 사항
26. 전자투표의 본인확인 방법에 관한 사항
27. 공동체 생활의 활성화에 관한 사항
28. 공동주택의 주차장 임대계약(「도시교통정비 촉진법」 제33조제1항제4호에 따른 승용차 공동이용을 위한 주차장 임대계약만 해당)에 대한 다음의 기준
   가. 입주자 등 중 주차장의 임대에 동의하는 비율
   나. 임대할 수 있는 주차대수 및 위치
   다. 이용자의 범위
   라. 그 밖에 주차장의 적정한 임대를 위하여 필요한 사항
29. 그 밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항

 관리규약


 관리규약의 제정 


입주자 등은 위에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정합니다(「공동주택관리법」 제18조제2항 전단).

 혼합주택단지의 경우, 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정해야 합니다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정에 관하여 임차인대표회의와 사전에 협의해야 합니다(「공동주택관리법」 제10조제1항「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항제1호).

 최초의 관리규약


공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결할 때에 제안한 내용을 말함)을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정합니다(「공동주택관리법 시행령」 제20조제1항).

이 경우 사업주체는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영·통제하는 경우에만 해당), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함. 이하 같음]에 제안내용을 공고하고 입주예정자에게 개별 통지해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제20조제2항).

 관리규약의 개정


관리규약을 개정하려는 경우에는 다음의 사항을 기재한 개정안을 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공고하고 입주자 등에게 개별 통지합니다(「공동주택관리법 시행령」 제20조제3항).

개정 목적
종전의 관리규약과 달라진 내용
관리규약준칙과 달라진 내용

제정된 관리규약을 개정할 경우 그 절차 및 방법은 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제3조 제20조제3항).

입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성
전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성

 관리규약의 제정•개정의 신고


입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체를 말함)은 관리규약을 제정·개정하는 경우에는 그 날부터 30일 내에 신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「공동주택관리법」 제19조제1호 및 「공동주택관리법 시행령」 제21조).

※ 관리규약의 제정 및 개정의 신고를 하지 않는 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 관리규약의 보관•열람


공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자 등열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하면 응해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제20조제4항).

 관리규약의 효력


관리규약은 입주자 등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있습니다(「공동주택관리법」 제18조제4항).

아파트 관리비 등 1 (관리비 등의 내용 및 부과)

 아파트 관리비 등의 내용 및 부과

 

1. 관리비는 공동주택관리법령에 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 및 위탁관리수수료의 10가지 항목으로 정해져 있습니다. 

  

2. 장기수선충당금 및 안전진단 실시비용은 별도의 금액으로 구분하여 걷어야 합니다.

 
3. 전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방방식인 경우의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 건물 전체를 대상으로 하는 보험료 및 입주자대표회의의 운영비 입주자 또는 사용자를 대행하여 관리주체가 징수하여 납부할 수 있습니다.

 

* 관리비, 장기수선충당금 및 사용료를 통합하여 부과하는 경우에는 관리주체는 그 수입 및 집행내역을 쉽게 알 수 있도록 정리하여 입주자 또는 사용자에게 알려주어야 합니다.(「공동주택관리법 시행령」 제23조제6항).


 1. 관리비의 부과

  

 관리비의 내용

 

관리비는 다음 비목의 월별금액의 합계액으로 합니다(「공동주택관리법」 제23조제2항「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항).
1. 일반관리비
2. 청소비
3. 경비비
4. 소독비
5. 승강기유지비
6. 지능형 홈네트워크 설비 유지비
7. 난방비(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제37조에 따라 난방열량을 계량하는 계량기 등이 설치된 아파트의 경우에는 그 계량에 따라 산정한 난방비를 말함)
8. 급탕비
9. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비를 포함)
10. 위탁관리수수료

 관리비의 부과


다음의 의무관리대상 아파트의 입주자 등은 그 아파트의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리주체에게 내야 합니다(「공동주택관리법」 제23조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제2조).
300세대 이상의 아파트
150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트
 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

 관리비에 대한 부가가치세의 면제


「공동주택관리법」 제2조제1항제10호에 따른 관리주체(공동주택의 관리사무소장은 제외함), 「경비업법」 제4조제1항에 따라 경비업의 허가를 받은 법인 또는 「공중위생관리법」 제3조제1항에 따라 위생관리용역업의 신고를 한 자「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택으로서 다음의 주택에 공급하는 「조세특례제한법 시행령」 제106조제6항에서 정하는 일반관리용역·경비용역 및 청소용역의 공급(2017년 12월 31일까지 공급한 것만 해당)에 대해서는 부가가치세를 면제받습니다(「조세특례제한법」 제106조제1항제4호의2).

수도권을 제외한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역의 주택
위 외의 주택으로서 1호(戶) 또는 1세대당 주거전용면적이 135제곱미터 이하인 주택

 관리비 예치금


관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제24조제1항).

관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 징수한 관리비예치금을 반환해야 합니다. 다만, 소유자가 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제24조제2항).

 

 2. 장기수선충당금 및 사용료의 부과


관리주체는 다음의 비용에 대하여는 이를 위의 관리비와 구분하여 징수해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제23조제2항).

장기수선충당금
「공동주택관리법 시행령」 제40조제2항 단서에 따른 안전진단 실시비용

관리주체는 입주자 등이 납부하는 다음의 사용료 등을 입주자 등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제23조제3항「공동주택관리법 시행령」 제23조제3항).

전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함)
수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함)
가스사용료
지역난방 방식인 아파트의 난방비와 급탕비
정화조오물수수료
생활폐기물수수료
공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
입주자대표회의의 운영경비
선거관리위원회의 운영경비

관리주체주민공동시설, 인양기 등 공용시설물의 이용료해당 시설의 이용자에게 따로 부과할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제23조제4항 전단).

이 경우 주민공동시설의 운영을 위탁한 경우의 주민공동시설 이용료는 주민공동시설의 위탁에 따른 수수료 및 주민공동시설 관리비용 등의 범위에서 정하여 부과·징수해야 합니다 (「공동주택관리법 시행령」 제23조제4항 후단).

관리주체보수가 필요한 시설[누수(漏水)되는 시설을 포함]2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자 등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제23조제5항).

 

 

 



아파트 관리비 등 2 (관리비 등의 예치, 보관, 사업자선정, 공개)

 관리비, 사용료, 장기수선충당금의 관리

 

 관리비 등의 예치


관리주체관리비 등을 다음의 금융기관 중 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리하되, 장기수선충당금은 별도의 계좌로 예치·관리해야 합니다. 이 경우 계좌는 「공동주택관리법」제64조제5항에 따른 관리사무소장의 직인 외에 입주자대표회의의 회장 인감을 복수로 등록할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제23조제7항).


「은행법」에 따른 은행
「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행
「보험업법」에 따른 보험회사
그 밖의 법률에 따라 금융업무를 하는 기관으로서 「공동주택관리법 시행규칙」으로 정하는 기관

 

 회계서류의 작성 및 보관


의무관리대상 공동주택의 관리주체관리비 등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다. 이 경우 관리주체는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제27조제1항).

장부 및 증빙서류를 작성 또는 보관하지 않거나 거짓으로 작성한 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「공동주택관리법」제102조제3항제7호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

관리주체는 입주자 등장부증빙서류, 그 밖에 정보열람을 요구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 합니다. 다만, 다음의 정보는 제외하고 요구에 응해야 합니다(「공동주택관리법」 제27조제2항).

 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
의사결정과정 또는 내부검토과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보

장부나 증빙서류 등의 정보에 대한 열람, 복사의 요구에 응하지 않거나 거짓으로 응한 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「공동주택관리법」제102조제3항제8호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 

 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정

 

1. 사업자 선정방식

의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의가 관리비 등을 집행하기 위하여 사업자를 선정하려는 경우 다음의 기준에 따라야 합니다(「공동주택관리법」 제25조「공동주택관리법 시행령」 제25조제3항).

  √ 전자입찰방식으로 사업자를 선정할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다.
  √ 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것.
  √ 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

2. 사업자 선정 및 집행

관리주체 또는 입주자대표회의는 다음의 구분에 따라 사업자를 선정(계약의 체결을 포함)하고 집행해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제25조제1항).

가. 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항
  1) 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함)를 위한 용역 및 공사
  2) 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(공동주택의 어린이집 임대에 따른 잡수입의 취득은 제외), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항

나. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행하는 사항
  1) 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사
  2) 사업주체로부터 지급받은 공동주택 공용부분의 하자보수비용 사용하여 보수하는 공사

다. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항
  1) 장기수선충당금을 사용하는 공사
  2) 전기안전관리(「전기사업법」 제73조제2항 및 제3항에 따라 전기설비의 안전관리에 관한 업무를 위탁 또는 대행하게 하는 경우를 말함)를 위한 용역

  

입주자 등기존 사업자(용역 사업자만 해당)의 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 전체 입주자 등의 과반수의 서면동의로 새로운 사업자의 선정을 위한 입찰에서 기존 사업자의 참가를 제한하도록 관리주체 또는 입주자대표회의에 요구할 수 있습니다. 이 경우 관리주체 또는 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제25조제4항).

사업자 선정방법에 대한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2016-943호 2016. 12. 30. 발령·시행)에서 확인할 수 있습니다. (저희 홈페이지 아파트라이프 'APT지식인'의 '자료실'에도 게시되어 있습니다.)

 관리비, 사용료, 장기수선충당금의 공개


의무관리대상 아파트의 관리주체는 다음의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외)을 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영·통제하는 경우에만 해당), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함]와 국토교통부장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)에 공개해야 합니다(「공동주택관리법」 제23조제4항「공동주택관리법 시행령」 제23조제8항).

「공동주택관리법」 제30조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액
잡수입

다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에만 공개할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제23조제4항 단서).

관리비 등의 내역을 공개하지 않거나 거짓으로 공개한 자는 500만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「공동주택관리법」제102조제3항제5호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).






아파트 법규 소식과 Q&A

번호제목등록자등록일
627전문가와톡!   아파트노인정  [1]윤○○2018.05.09
626전문가와톡!   입주예정 관련 문의  [1]송○○2018.05.09
625세무회계  [대법원] "아파트 관리용역비 정산규정 없다면 반환책임 없어"관리자2018.05.03
624전문가와톡!   아파트대표의횡포  [1]김○○2018.04.20
623전문가와톡!   동대표 자격  [1]계○○2018.04.19
622APT법규  「기계설비법」 제정·공포(2020.4.18.일 시행)... 급배수·냉난방·배관 등 기계설비 공사..관리자2018.04.19
621전문가와톡!   선거관리위원회 과태료 및 처벌 규정  [1]이○○2018.04.16
620전문가와톡!   불법선거운동  [1]장○○2018.04.14
619APT법규  아파트의 입주자대표회의 소집 시 공고되지 않은 안건 결의의 효력관리자2018.04.12
618관리규약  경상남도 공동주택관리규약준칙 개정 (2018.4.2)관리자2018.04.11