아파트라이프


     전국 아파트 입주자대표회의 연합회

 2018-07-22
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      Issue  

    알기쉬운 아파트법령 해설

    아파트 법규의 연혁

    아파트 법규의 연혁

     

    「주택건설촉진법」: 1972.12.30. 제정, 주택 건설 촉진, 국민주거생활의 안정화 목적

    ▶ 「주택법」           : 2003. 5.29. 제정, 주거생활 질적수준 향상 목적, 「주택건설촉진법전면 개편 

    ▶ 「공동주택관리법」: 2016. 8.12. 시행, 「주택법」중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리

     

     

     

    [참고] 입법절차 (제안권자 : 국회/정부)


     

    아파트의 개념, 공동주택의 구분

     

     아파트의 개념


    아파트란 주택으로 쓰는 층수가 5개 이상인 공동주택을 말합니다(「주택법」 제2조제3호, 「주택법 시행령」 제3조제1항제1호 및 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목).

     

    다만, 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다(「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서).

    ※ “필로티”란 건물 전체 또는 일부에 기둥을 세워 건물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 그 기둥 부분을 말합니다.

     

    ⊙ 아파트 1,030만호 (주택 전체 1,669만 호 중 60.1%, 2016년말 기준)

        - 아파트 363만 호가 건축된지 20년 이상 경과 (아파트 1,030만 호 중 36.2%)

        - 아파트에 942만 가구가 거주 (주택 전체 거주 1,937만 가구 중 48.6%)



     

     

    아파트의 구분 : 민영아파트, 국민아파트, 임대아파트


    아파트는 주택도시기금의 지원 여부 및 주거의 용도로만 쓰이는 면적 등에 따라 크게 민영아파트(「주택법」 제2조제7호), 국민아파트(「주택법」 제2조제5호) 및 임대아파트(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목) 등으로 구분됩니다.   

     

     공동주택의 구분


    주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 구분됩니다.


    주택

    세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분합니다(「주택법」 제2조제1호).

    공동주택

    건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 다음과 같습니다(「주택법」 제2조제3호, 「주택법 시행령」 제3조제1항「건축법 시행령」 별표 1 제2호).

    1. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

    2. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

    3. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)

    4. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함)

     공동주택관리법에서 사용되는 용어들


    "혼합주택단지"란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.

     

    "입주자"란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.

     

    "사용자"란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.

     

    "입주자등"이란 입주자와 사용자를 말한다.

     

    "입주자대표회의"란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.

     

    "관리규약"이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.

     

    "관리주체"란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

     

    가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

    나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

    다. 주택관리업자

    라. 임대사업자 

    마.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)

     

    "주택관리사보"란 제67조제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말한다.

     

    "주택관리사"란 제67조제2항에 따라 주택관리사 자격증을 발급받은 사람을 말한다.

     

    "주택관리사등"이란 주택관리사보와 주택관리사를 말한다.

     

    "주택관리업"이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다.

     

    "주택관리업자"란 주택관리업을 하는 자로서 제52조제1항에 따라 등록한 자를 말한다.

     

    "장기수선계획"이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말한다.

     

    "임대주택"이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.

     

    "임대사업자"란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.

     

    "임차인대표회의"란 민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.

    의무관리 공동주택

     

     의무관리 공동주택

     

    공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고, 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아래의 공동주택을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제2호).


    ① 300세대 이상의 아파트
    150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
    150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트
    「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 => 주택이 150세대 이상인 주상복합아파트를 말합니다.

    ◎ 의무관리 아파트 : 총 15,753 단지, 929만 호 (2018.5월)



    의무관리 아파트가 아닌 경우

    의무관리대상이 아닌 아파트는 공동주택관리법」의 일부만 적용되고, 그 외의 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따르도록 하고 있습니다.

    * 비의무관리 대상 아파트 : 공동주택관리법 제93조에 따라 해당 지방지차단체에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도변경 등 행위허가(법 35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획 수립(법 제29조) 등은 공동주택관리법령을 따라야 하고, 그 외의 사항에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 관리됨.

    입주예정자의 과반수 입주시 관리 절차 (건설 사업주체의 통지, 입주자대표회의 구성, 관리업무 인수)

     의무관리 아파트의 관리

     

    입주예정자의 과반수가 입주했을 때부터 자치관리나 위탁관리를 해야 하는 절차가 개시됩니다.

     

     1. 건설 사업주체가 입주자 등에게 아파트를 관리(자치 또는 위탁)할 것을 요구합니다.


    의무관리대상 공동주택(이하 “의무관리대상 아파트”라 함)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자 등(입주자와 사용자를 말함)에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제1항「공동주택관리법 시행령」 제2조).

    참고 : '관리비예치금'

    아파트를 건설한 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결해야 하며, 그 관리계약에 따라 해당 아파트의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 '관리비예치금'이라 함)를 징수할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제24조제1항「공동주택관리법 시행령」 제24조).

     

     2. 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성합니다.

     

    입주자 등이 위 1.과 같이 「공동주택관리법」 제11조제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제2항).

    입주자 등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성합니다(「공동주택관리법」 제15조제1항).

     

    ① 선거관리위원회의 구성 : 선거관리위원회는 입주자 등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성합니다. 위원장은 위원 중에서 호선합니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항·제2항).

     

    500세대 이상인 공동주택: 5명 이상 9명 이하
    500세대 미만인 공동주택: 3명 이상 9명 이하

     

    ② 동별 대표자의 선출 : 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출합니다(「공동주택관리법」 제14조제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제11조제2항).

     

    √ 해당 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외)

      * 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서 : 하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대주택은 분양전환된 경우를 말한다) 먼저 입주한 공구의 입주자등은 제1항에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

    √ 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

     

    ※ 단, 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자 등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있습니다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 않은 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제3항).

    입주자대표회의의 구성 : 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 '동별 대표자'라 함)로 구성합니다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제14조제1항).

    입주자대표회의의 임원의 선출 : 입주자대표회의에는 회장 1명, 감사 2명 이상, 이사 1명 이상의 임원을 두어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제12조제1항). 임원은 동별 대표자 중에서 다음의 구분에 따른 방법으로 선출합니다(「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항).

     

    1) 500세대 이상인 아파트의 경우


     √ 회장
    1. 다음의 구분에 따라 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
    가. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
    나. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
    2. 위 1.에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

    감사
    1. 다음의 구분에 따라 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
    가. 후보자가 선출필요인원을 초과하는 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자를 선출
    나. 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달하는 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
    2. 위 1.에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우(선출된 자가 선출필요인원에 미달하여 추가선출이 필요한 경우를 포함한다)에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

    이사 : 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

    2) 500세대 미만인 아파트의 경우

    회장 및 감사 : 다음의 구분에 따른 방법으로 선출
    1. 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
    2. 위 1.에도 불구하고 관리규약으로 정하는 경우에는 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목 및 나목의 방법으로 선출

    이사 : 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출

    입주자대표회의의 신고 : 입주자대표회의 회장입주자대표회의가 구성 또는 변경된 경우에는 그 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법」 제19조제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제21조).


    ※ 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

     

     3. 입주자 등(입주자와 사용자)이 아파트의 관리방법을 결정하고, 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하거나(자치관리의 경우) 또는 주택관리업자를 선정합니다(위탁관리의 경우).


    의무관리대상 아파트의 입주자 등이 아파트를 자치관리하거나 혹은 주택관리업자로 하여금 위탁관리할 것을 결정합니다. 만일, 입주자대표회의로부터 통지가 없거나 입주자대표회의가 자치관리기구를 구성하지 않는 경우에는 건설한 사업주체는 주택관리업자를 선정해야 합니다. 이 경우 사업주체는 입주자 및 관할 시장·군수·구청장에게 그 사실을 알려야 합니다(「공동주택관리법」 제12조).

    공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 합니다.(「공동주택관리법 시행령」 제3조).

      입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

      전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

     

    ▷ 아파트를 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의「공동주택관리법」 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 아파트의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 다음의 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제6조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제4조제1항 별표 1).


    ▷ 의무관리대상 아파트의 입주자 등이 아파트를 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 합니다(「공동주택관리법」 제7조제1항「공동주택관리법 시행령」 제5조제2항).

    「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 함)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 않을 수 있습니다.
    국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것
    입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것
    계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

     

     4. 아파트를 건설한 사업주체가 아파트의 관리주체에게 관리업무를 인계합니다.

     

    사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 아파트의 관리주체에게 아파트의 관리업무를 인계해야 합니다(「공동주택관리법」 제13조제1항「공동주택관리법 시행령」 제10조제1항).

      √ 입주자대표회의의 회장으로부터 주택관리업자의 선정(「공동주택관리법」 제13조제3항)을 통지받은 경우
      √ 자치관리기구(「공동주택관리법」 제6조제1항)가 구성된 경우
      √ 주택관리업자(「공동주택관리법」 제12조)가 선정된 경우

    ※ 이를 위반하여 아파트의 관리업무를 인계하지 않은 경우에는 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

    사업주체는 법 제13조제1항에 따라 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계·인수서에 각각 서명·날인하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 합니다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같습니다.

    1. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 법 제32조에 따른 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)

    2. 관리비·사용료·이용료의 부과·징수현황 및 이에 관한 회계서류

    3. 장기수선충당금의 적립현황

    4. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금의 명세

    5. 법 제36조제2항제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황

    6. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항

     

    동별 대표자 (선출자격요건, 자격상실, 임기, 해임 등)

     동별 대표자의 선출 자격 요건

     

    동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자 등(입주자와 사용자)의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출합니다(「공동주택관리법」 제14조제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제11조제2항).

    해당 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외)

    해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

     

    서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「공동주택관리법」 제14조제4항「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항)

     

    미성년자, 피성년후견인 및 피한정후견인

    ② 파산자로서 복권되지 않은 사람

    ③「공동주택관리법」 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람

    ④ 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람


    ⑥ 「공동주택관리법」 제15조제1항에 따른 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함)

    ⑦ 아파트의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

    해당 아파트 관리주체의 소속 임직원과 해당 아파트 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단합니다.

    ⑨ 해당 아파트의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말함)이 지나지 않거나 해임된 날부터 2년이 지나지 않은 사람

    ⑩ 「공동주택관리법」제23제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람

     동별 대표자의 임기

     

    동별 대표자의 임기는 2년으로 합니다. 다만, 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제1항).

    동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있습니다. 이 경우 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 않습니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제2항).

    ※ 단, 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 아니한 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실한다.

     동별 대표자의 해임, 입주자대표회의 임원의 해임


    동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 해임한다.

     

    1. 동별 대표자: 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임

     

    2. 입주자대표회의의 임원: 다음 각 목의 구분에 따른 방법으로 해임

     

    가. 회장 및 감사[제12조제2항제2호가목1)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사는 제외한다]: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임

     

    나. 이사[제12조제2항제2호가목1)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사를 포함한다]: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임

     

     동별 대표자나 입주자대표회의 임원의 선출과 해임 등의 선거관리

     

    입주자 등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성합니다(「공동주택관리법」 제15조제1항).

    선거관리위원회는 입주자 등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성합니다. 위원장은 위원 중에서 호선합니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항·제2항).

    500세대 이상인 공동주택: 5명 이상 9명 이하
    500세대 미만인 공동주택: 3명 이상 9명 이하

    ※ 500세대 이상인 아파트는 위에도 불구하고 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제3항).

    다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「공동주택관리법」 제15조제2항 및 공동주택관리법 시행령」 제16조).

    동별 대표자 또는 그 후보자
    동별 대표자 또는 그 후보자의 배우자나 직계존비속
    미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
    동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람

    선거관리위원회는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말함) 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정합니다. 이 경우 「공동주택관리법 시행령」 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제4항).

     

    입주자대표회의 (법적 성격, 소집, 결의, 회의록, 제한, 교육 등)

     입주자대표회의의 법적 성격

     

    입주자대표회의의 법적 성격은 비법인사단으로서 당사자능력을 가지고 있습니다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결). 그러나 독립된 단체이지만 소송에 관해서는 한정된 범위 내에서만 소송자격이 인정되고 있습니다.


    ※ 대법원 2003. 6. 24 선고 2003다17774판결
    입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.

     입주자대표회의의 임원

     

    임원의 업무

    회장(1인)은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 됩니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제1항).

    이사(1인 이상)는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 경우에는 관리규약에 따라 그 직무를 대행합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제2항).

    감사(2인 이상)는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제3항).

    ※ 감사는 감사를 한 경우에는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에게 제출하고 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영·통제하는 경우에만 해당), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함]에 공개해야 합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제4항).

     입주자대표회의가 구성되거나 변경 시 신고

     

    입주자대표회의 회장은 입주자대표회의가 구성 또는 변경된 경우에는 그 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법」 제19조제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제21조).

    신고시 제출서류는 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제6조제1항 및 제2항제2호).

    입주자대표회의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함)

    ※ 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

      

     입주자대표회의의 소집


    입주자대표회의는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장이 그 명의로 소집합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집해야 하며, 회의를 소집하지 않는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행합니다(「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항).


    입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 경우
    입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 경우

     입주자대표회의의 의결사항

     

    입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음의 사항을 의결합니다(「공동주택관리법」 제14조제7항·제8항 및 「공동주택관리법 시행령」 제14조제1항·제2항).

     

    관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함. 이하 같음)
    관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지
    아파트 관리방법의 제안
    「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함)
    공용시설물의 이용료부과기준의 결정
    「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인
    「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 결산의 승인
    단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지·운영 기준
    자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
    장기수선계획에 따른 아파트 공용부분의 보수·교체 및 개량
    「공동주택관리법」 제35조제1항에 따른 아파트의 행위허가 또는 신고 행위의 제안
    「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항 및 제6항에 따른 아파트 공용부분의 담보책임 종료 확인
    주민공동시설 위탁 운영의 제안
    인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안
    장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한함)
    입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
    공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
    그 밖에 아파트의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

     

    입주자대표회의가 위의 의결사항을 의결하는 경우에는 입주자 등이 아닌 자로서 해당 아파트의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제14조제4항).


     입주자대표회의 회의록의 작성, 보관 및 열람 등


    입주자대표회의는 그 회의를 개최한 경우에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 입주자 등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 합니다(「공동주택관리법」 제14조제6항).

    ※ 회의록을 작성하여 보관하게 하지 않거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제4호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

     입주자대표회의의 제한

     

    관리주체에 대한 부당한 간섭금지


    입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제14조제5항).

    자치관리기구의 겸직금지

    입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제4조제5항).

     

     입주자대표회의의 운영 및 윤리 교육

     

    시장·군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 매년 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시해야 합니다.이 경우 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수해야 합니다(「공동주택관리법」 제17조제1항). 

     

    교육 내용에는 다음의 사항을 포함해야 합니다(「공동주택관리법」 제17조제2항).
    공동주택의 관리에 관한 관계 법령 및 관리규약의 준칙에 관한 사항
    입주자대표회의 구성원의 직무·소양 및 윤리에 관한 사항
    공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항
    관리비·사용료 및 장기수선충당금에 관한 사항
    입주민 간 분쟁의 조정에 관한 사항
    하자 보수에 관한 사항
    그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항

    입주자대표회의 구성원은 매년 4시간의 운영·윤리교육을 이수해야 합니다. 운영·윤리교육의 수강비용은 「공동주택관리법」 시행령 제23조제3항제8호에 따른 입주자대표회의 운영경비에서 부담합니다. 다만, 시장·군수·구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 그 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제18조제2항·제5항)

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