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    하자담보책임기간 도과해 소 제기했어도 보증사 하자보수보증금 배상해야

    하자보완청구 이행하지 않아 보증사고 발생했다고 봐야
    소제기 후로 보증금청구권 기산일 계산해야


    집합건물에서 발생한 하자에 대해 무자력 상태에 있는 시행사를 대신해 시공사는 하자보수에 갈음한 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 또한 하자담보책임기간 만료일 기준 2년이 도과한 시기에 소제기가 됐어도 하자보수의 이행을 기대하기 어렵다면 소멸시효의 기산점을 하자담보 책임기간 만료일로 보지 않고 보험사고일이 그 뒤인 경우 그 때부터 기산토록 판단했다.


    서울중앙지법 제45민사부(재판장 송동환 부장판사)는 최근 서울 영등포구 A집합건물의 관리단이 이 건물 시행사 B사, 시공사 C사, 보증채무자 D사를 상대로 제기한 하자보수보증금 등 청구소송에서 “피고 B·C사는 공동해 원고 관리단에 1억4567만6407원을, 피고 D사는 B·C사와 공동해 원고 관리단에 1억4567만6407원 중 2621만9931원과 D사 단독으로 5360만2880원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

     

    이 집합건물은 2013년 2월 26일 사용승인을 받았다. 시공사인 C사는 2013년 6월 D사와 하자보수보증계약을 체결했다.

     

    이후 이 건물 공용전유부분에 균열, 누수 등 하자가 발생, 지속적으로 하자보수를 요구해 일부 하자보수를 받았으나 여전히 하자가 남아있었다.

     

    관리단은 2016~2018년 사이 426세대 중 142세대의 하자 손해배상채권을 양수해 B사에 채권양도 사실을 통지했다. 채권양도세대의 전유면적 비율은 34.27%다.

     

    재판부는 시행사인 B사에 대해 집합건물 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담하므로 채권양도세대로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 관리단에 집합건물의 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있다고 봤다.

     

    이에 B사는 이 건물 하자보수책임은 전적으로 C사가 부담하기로 약정했으므로 하자보수책임을 면한다고 주장했으나, 재판부는 “원고 관리단은 이 집합건물의 구분소유자들로부터 구 집합건물법에 따라 분양자의 지위를 승계한 피고 B사에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수해 이를 행사하는 것”이라며 “구분소유자들이 아닌 신탁사 E사, 피고 C사 사이의 약정으로 손해배상 책임을 면한다고 할 수 없다”고 지적하며 받아들이지 않았다.

     

    하지만 B사는 2016년경까지 부채가 자산을 초과하는 상태였다가 2017년경 자산이 부채를 1억원 정도 초과하는 상태가 되면서 구분소유자들에 대한 손해배상 채무를 부담할 수 없는 지경에 이르렀다.

     

    이에 재판부는 “피고 B사는 무자력 상태에 있다”며 “피고 B사가 피고 C사에 대한 이 사건 집합건물 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 행사하지 않고 있으므로 원고 관리단의 피고 C상 대한 대위청구는 보전의 필요성이 인정된다”며 “피고 C사는 이 집합건물의 신축공사를 수급한 수급인으로서 도급인인 피고 B사에 민법 제667조에 따라 이 사건 집합건물의 하자보수에 갈음한 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단했다.

     

    이와 함께 재판부는 이 사건은 하자보증계약상 보험사고에 해당한다고 봤다.

     

    신탁채무자인 D사는 1년차 하자에 관한 보증금청구권은 이미 2년의 소멸시효 기간이 경과해 시효로 소멸했다고 주장했다.

     

    그러나 재판부는 “이 사건 집합건물의 1년차 하자의 보증기간은 2013년 2월 26일부터 2014년 2월 25일까지고 하자보수보증계약에 적용되는 보험약관 제19조는 ‘보험금청구권은 2년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다’고 정하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 보험약관 제6조는 보상하는 손해에 관해 ‘채무자인 계약자가 도급계약 또는 매매계약에 대해 준공검사를 받은 후 하자담보책임기간 안에 발생한 하자에 대해 그 보수 또는 보완청구를 받았음에도 보험증권에 기재된 계약에 따라 이를 이행하지 않음으로써 채권자임 피보험자가 입은 손해를 보상한다’고 정하고 있다”고 밝혔다.

     

    따라서 재판부는 “이 사건 하자보수보증계약의 보험사고는 하자의 발생 그 자체가 아니라 준공검사 후 하자담보책임기간 안에 하자가 발생하고 보험계약자가 그 하자에 대한 보수 또는 보완청구를 받았음에도 이를 이행하지 않은 것을 의미한다”며 “원고 관리단이 2014년 3월경부터 2015년 10월경까지 지속적으로 하자보수를 요청하고 하자심사·분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청해 피고 C사가 일부 보수공사를 실시하기도 했으나 여전히 하자가 존재하고 원고 관리단이 이 사건 소를 제기한 2016년 5월 31일 무렵 피고 C사로부터 하자보수의무의 이행을 기대하기 어렵게 돼 보증사고가 발생했다고 봐야 하므로 원고 관리단의 피고 D사에 대한 보증금청구권은 2년의 소멸시효가 도과하지 않았다”고 판단했다.

     

    집합건물 관리단 측 법률 대리링인 법무법인 산하 김미란 변호사는 “이 사건에서 시행사는 무자력이었다가 자력을 다소 회복한 상태였으므로 엄격히 따지면 무자력은 아니지만, 하자보수에 갈음한 손해배상 책임을 부담하게 될 경우를 가정할 때 무자력에 해당한다고 법원이 판단해 무자력의 범위를 다소 넓게 봤다는데 의미가 크다”고 밝혔다.

     

    또한 “1년차 하자에 대해 하자담보책임기간 만료일 기준 2년이 도과한 시기에 소 제기했으므로 소멸시효가 완성됐다는 신탁회사 측의 부장을 배척했다”며 “소멸시효의 기산점을 하자담보 책임기간 만료일로 보지 않고 보험사고일이 그 뒤인 경우 그때부터 기산토록 판단했다는데 의미가 있다”고 말했다.

     

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    [아파트관리신문] 이인영 기자 2019.2.7.

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    등록일2019-02-08

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