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 2018-05-27
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APT 관리

아파트 외부 회계감사 (감사 대상, 감사결과의 보고와 공개 등)

 외부 회계감사

 

 

 외부 회계감사 대상


300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인(이하 이 조에서 "감사인"이라 한다)의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 합니다. 다만, 회계감사를 받지 아니하기로 해당 공동주택 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의를 받은 연도에는 회계감사를 받지 않을 수 있습니다.(「공동주택관리법」 제26조제1항)


300세대 미만인 공동주택으로서 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 감사인의 회계감사를 받아야 합니다.(「공동주택관리법」 제26조제2항)

1. 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 요구한 경우

2. 입주자대표회의에서 의결하여 요구한 경우

 

※ 이를 위반하여 회계감사를 받지 아니하거나 부정한 방법으로 받은 자는 1천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. => 2017.9.22일부터는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다. (2017.3.21 「공동주택관리법」 제99조 개정)

 

 외부 회계감사인의 선정

 

회계사의 감사인은 입주자대표회의가 선정하며, 입주자대표회의는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 「공인회계사법」 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있습니다.(「공동주택관리법」 제26조제4항

 

외부회계감사 선정시 유의사항 (한국공인회계사회 2016.8.2 공지사항)


공동주택 회계감사를 체결하려는 외부회계 감사인은 계약 체결전에 반드시 한국공인회계사회의 「공동주택 회계감사 계약시 사전확인제도 운영지침」에 따라 '감사인 등록 및 징계사실 유무확인서'를 발급받아야 합니다.


감사인 등록 및 징계사실 유무 확인서 자동발급시스템이란?


한국공인회계사회의 “전자문서 수발신시스템”을 통해 공동주택 감사계약을 체결하고자 하는 공인회계사에 대하여 ①외감법상 등록된 감사인이고 ②감사계약 체결일 현재 징계 등 조치 받은 사실이 없는 경우 해당 서류를 자동 발급하는 시스템입니다.

 

* 확인서 자동발급을 위한 기본 요건

 

ㅇ 회계법인 또는 감사인(회계법인, 감사반)에 소속된 공인회계사만이 발급신청 가능  

ㅇ 회계법인 또는 회계법인 소속 공인회계사가 발급신청을 하는 경우는 감사참여 공인회계사에 대표나 담당이사가 반드시 포함되어야 함.  

ㅇ 감사반 소속 공인회계사가 발급신청을 하는 경우는 당해 감사반 소속 공인회계사가 반드시 3명 이상이어야 함.  

상기의 요건이 충족되고, 발급대상 전체 공인회계사가 발급일 현재 동일한 감사인에 소속되고, 등록취소, 직무정지, 일부직무정지, 회원권리정지(공동주택에 한함)에 해당 되는 공인회계사가 없어야 확인서가 자동 발급됨. 

 

 외부 회계감사 결과의 보고 및 공개

 

관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 합니다.(「공동주택관리법」 제26조제3항)

 

※ 이를 위반하여 회계감사의 결과를 보고 또는 공개하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 공개한 자는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.(「공동주택관리법」 제102조제2항)

 

 외부 회계감사 시 금지 행위

 

회계감사를 받는 관리주체는 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하면  안됩니다.(「공동주택관리법」 제26조제5항)

1. 정당한 사유 없이 감사인의 자료열람ㆍ등사ㆍ제출 요구 또는 조사를 거부ㆍ방해ㆍ기피하는 행위

2. 감사인에게 거짓 자료를 제출하는 등 부정한 방법으로 회계감사를 방해하는 행위


※ 이를 위반하여 회계감사를 방해하는 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 자는 1천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. => 2017.9.22일부터는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.(2017.3.21 공동주택관리법 제99조 개정) 

 

 외부 회계감사 결과의 제출 (2017.3.21. 신설, 2017.9.22. 시행)

 

회계감사의 감사인은 회계감사 완료일부터 1개월 이내에 회계감사 결과를 해당 공동주택을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 합니다.(「공동주택관리법」 제26조제6항

 

장기수선계획 1 (계획의 수립•검토•조정, 충당금의 적립•사용, 기록의 보관•등록)

 장기수선계획의 수립, 검토, 조정

 

장기수선계획이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 수립하는 장기계획을 말하며, 비의무관리 공동주택도 장기수선계획을 수립하여야 합니다.

 

최초의 장기수선계획공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체(리모델링의 경우 리모델링 사업자)가 수립하여 사용검사권자에게 제출하고 사용검사권자는 이를 공동주택의 관리주체에 인계하여야 합니다. 

 

입주자대표회의와 관리주체장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다.

 

  * 과태료 : 장기수선계획을 수립하지 아니하거나 장기수선계획을 검토하지 아니한 자 또는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하지 아니한 자5백만원 이하의 과태료, 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 자1천만원 이하의 과태료가 부과 처분됩니다.

 

관리주체장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 합니다.

 

  * 과태료 : 장기수선충당금을 적립하지 아니한 자는 5백만원 이하의 과태료가 부과 처분됩니다.

 

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공동주택의 체계적인 유지관리를 위하여 공동주택의 설계도서 등을 보관하고, 공동주택 시설의 교체ㆍ보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하여야 합니다.

 

 * 과태료 : 설계도서 등을 보관하지 아니하거나 시설의 교체 및 보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하지 아니한 자는 5백만원 이하의 과태료가 부과 처분됩니다.

 

 장기수선계획의 수립

 

다음의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(제4호의 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 말함)를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하여야 합니다.

 

사용검사권자는 장기수선계획을 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 합니다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있습니다(공동주택관리법

 

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물

 

유의사항 : 비의무관리 공동주택의 경우(세대수와 관계없이, 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식이거나 또는 지역난방방식일 경우와 주상복합아파트인 경우)에도 '장기수선계획'을 수립하여야 합니다.


 장기수선계획의 검토, 조정

 

입주자대표회의와 관리주체장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 합니다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 합니다(공동주택관리법

 

입주자대표회의와 관리주체주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 경과하기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있습니다.

 

장기수선계획 조정관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다.

 

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있습니다.

 

관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있습니다. 

 

 장기수선충당금의 적립 및 사용

 

 장기수선충당금의 적립

 

관리주체장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 합니다.

 

 * 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 따라야 합니다.

 

장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정합니다. 다만, 건설임대주택을 분양전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제43조제3항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제57조제4항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 합니다.

 

장기수선충당금의 적립금액장기수선계획으로 정합니다. 이 경우 국토교통부장관이 주요시설의 계획적인 교체 및 보수를 위하여 최소 적립금액의 기준을 정하여 고시하는 경우에는 그에 맞아야 합니다.

 

장기수선충당금은 해당 공동주택에 대한 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매달 적립하여야 합니다. 다만, 건설임대주택에서 분양전환된 공동주택의 경우에는 임대사업자가 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계한 날이 속하는 달부터 적립하여야 합니다.

 

1. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)를 받은 날

2. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날

 

공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금 사업주체가 부담하여야 합니다.

 

공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 합니다.

 

관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다.

 

 장기수선충당금의 사용

 

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따라야 합니다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있습니다.

 

1. 하자분쟁조정 등의 비용

2. 하자진단 및 감정에 드는 비용

3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

 

장기수선충당금은 관리주체가 다음 각 호의 사항이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다.

 

1. 수선공사(공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 명칭과 공사내용

2. 수선공사 대상 시설의 위치 및 부위

3. 수선공사의 설계도면 등

4. 공사기간 및 공사방법

5. 수선공사의 범위 및 예정공사금액

6. 공사발주 방법 및 절차 등 

 

 장기수선충당금의 사용 기록의 보관, 등록

 

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공동주택의 체계적인 유지관리를 위하여 공동주택의 설계도서 등 아래의 서류를 보관하고, 공동주택 시설의 교체ㆍ보수 등의 내용을 기록ㆍ보관ㆍ유지하여야 합니다.(공동주택관리법 제31조, 시행령 제32조제1항, 시행규칙 제10조제1항)

 

1. 영 제10조제4항에 따라 사업주체로부터 인계받은 설계도서 및 장비의 명세

2. 법 제33조제1항에 따른 안전점검 결과보고서

3. 「주택법」 제44조제2항에 따른 감리보고서

4. 영 제32조제2항에 따른 공용부분 시설물의 교체, 유지보수 및 하자보수 등의 이력관리 관련 서류ㆍ도면 및 사진

 

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 공용부분 시설물의 교체, 유지보수 및 하자보수 등을 한 경우에는 다음 각 호의 서류를 공동주택관리정보시스템에 등록하여야 합니다. (공동주택관리법 제31조, 시행형 제32조제2항, 시행규칙 제10조제2항)

 

1. 이력 명세

2. 공사 전ㆍ후의 평면도 및 단면도 등 주요 도면

3. 주요 공사 사진

 

장기수선계획 2 (장기수선계획의 수립기준 - 공동주택관리법 시행규칙 별표1)

 

주택관리업자 및 사업자 선정지침 1 (입찰, 낙찰, 결과공개, 참가 제한)

 주택관리업자 및 사업자 선정지침 (국토교통부 고시)

 

이 지침은 의무관리대상 공동주택에서 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우, 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우, 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 건설한 사업주체가 공동주택을 관리하는 기간중 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우에 적용합니다.

 

 전자입찰시스템


전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용하여야 합니다.

 

1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 최저낙찰제최고낙찰제에 한한다)

2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

 

다만, 수의계약이나 적격심사제주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있습니다.

 

입찰업체가 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따릅니다.

 

 입찰의 방법

 

주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰(종류 및 방법은 [별표 1])로 하여야 합니다.

다만,  [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있습니다.

 

 입찰의 성립과 무효


일반경쟁입찰지명경쟁입찰2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰3인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 안됩니다.

 

하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같습니다. 입주자대표회의 또는 관리주체는 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 합니다.

 

 낙찰의 방법

 

낙찰의 방법은 아래 3종류가 있으며, 입주자대표회의 의결을 거쳐 [별표 7]에 따라 적격심사제 또는 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있습니다. 다만, 관리규약에서 따로 정하는 금액 이상의 공사 또는 용역의 사업자는 입주민 투표(전자적 방법을 포함한다)로 정할 수 있습니다. (단서는 2017.7.1일부터 시행)

 

1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기간에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

 

적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고)가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고)가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정합니다.

 

최저(최고)낙찰제에서 최저(최고)가격으로 입찰한 자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정합니다.

 

 선정결과의 공개

 

입주자대표회의주택관리업자를 선정하거나 사업자를 선정한 경우에는 다음 각 호의 내용을 관리주체에게 즉시 통지하여야 합니다.

1. 입찰공고 내용(경쟁입찰을 대상으로 한다)

2. 선정결과 내용(수의계약을 포함한다)

   가. 주택관리업자 또는 사업자의 상호·주소·대표자 및 연락처

   나. 계약금액

   다. 계약기간

   라. 수의계약인 경우 그 사유

 

관리주체는 위의 통지를 받거나 직접 사업자를 선정한 경우, 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등)와 공동주택관리정보시스템에 즉시 공개하여야 합니다.

 

 적격심사제의 운영

 

적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 평가주체를 다음 각 호와 같이 구성합니다.

1. [별표 7]에 따라 입주자대표회의가 계약자인 경우에는 입주자대표회의 구성원(입주자대표회의가 선정한 평가위원을 추가할 수 있음).

2. [별표 7]에 따라 관리주체가 계약자인 경우에는 관리주체와 관리주체가 선정한 평가위원(단, 당해 공동주택 입주자등으로 한정함)

 

평가주체 중 3인 이상이 적격심사 평가에 참여한 경우에 한하여 평가결과를 유효한 것으로 인정합니다.

 

입주자대표회의 또는 관리주체가 적격심사제를 운영할 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 본인의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

 

 경쟁입찰 참가 제한


 1. 주택관리업자의 경쟁입찰 참가 제한


유의사항 : 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2016-943호 2016. 12. 30. 발령·시행)에서 주택관리업자가 경쟁입찰에 참가할 수 없는 경우는 아래와 같습니다. 


18(참가자격의 제한) 주택관리업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.

 

1. 법 제52조제1항에 따른 등록을 하지 아니한 자

2. 법 제53조제1항에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 입찰공고일 현재 주택관리업 등록기준에 미달하는 자

5. 해당 입찰과 관련하여 물품금품발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

6. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다)이 임원으로 소속된 주택관리업자

7. 주택관리업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

 

② 주택관리업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다.


 2. 사업자의 경쟁입찰 참가 제한

 

유의사항 :「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2016-943호 2016. 12. 30. 발령·시행)에서 사업자가 경쟁입찰에 참가할 수 없는 경우는 아래와 같습니다.


26(참가자격의 제한) 사업자가 입찰공고일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경쟁입찰에 참가할 수 없으며, 입찰에 참가한 경우에는 그 입찰을 무효로 한다.


1. 사업종류별로 해당 법령에 따른 면허 및 등록 등이 필요한 경우 그 자격요건을 갖추지 아니한 자

2. 해당 법령에 따른 영업정지 처분을 받고 그 영업정지 기간 중에 있는 자

3. 국세 및 지방세를 완납하지 아니한 자

4. 해당 입찰과 관련하여 물품금품발전기금 등을 입주자, 사용자, 입주자대표회의(구성원을 포함한다), 관리주체(관리사무소 직원을 포함한다) 등에게 제공한 자

5. 해당 공동주택의 입주자대표회의의 구성원(그 배우자 및 직계존비속을 포함한다), 관리사무소장 또는 관리직원이 운영하는 사업자

6. 사업자 선정과 관련하여 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 아니한 자

 

사업자는 영업지역의 제한을 받지 아니한다. 다만, 해당 법령에서 영업지역을 제한하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

사업자 선정방법에 대한 자세한 내용은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토교통부 고시 제2016-943호 2016. 12. 30. 발령·시행)에서 확인할 수 있습니다. (저희 홈페이지 아파트라이프 'APT지식인'의 '자료실'에도 게시되어 있습니다.)

 

 

 

주택관리업자 및 사업자 선정지침 2 (입찰의 종류, 수의계약, 선정방법)

 주택관리업자 및 사업자 선정지침 (국토교통부 고시)

 

 입찰의 종류 및 방법 (별표1)

 

1. 경쟁입찰의 종류와 방법은 다음과 같습니다.

 

. 일반경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 불특정 다수의 희망자를 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법

 

. 제한경쟁입찰 : 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 사업실적, 기술능력, 자본금의 하한을 정하여 입찰에 참가하게 한 후 그 중에서 선정하는 방법. , 이 경우 계약의 목적을 현저히 넘어서는 과도한 제한을 하여서 아니된다.

 

  1) 사업실적은 입찰서제출 마감일로부터 최근 3년간 계약 목적물과 같은 종류의 실적으로 제한할 수 있다.

  2) “기술능력은 계약 목적을 수행하기 위해 필요한 기술(공법설비성능물품 등을 포함한다) 보유현황으로서, 입찰대상자가 10인 이상인 경우 제한할 수 있다.

 

. 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 기술(공법설비성능물품 등을 포함한다)이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란하며 입찰대상자가 10인 미만인 경우에 입찰대상자를 지명한 후 선정하는 방법. 이 경우 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 한다. 다만, 입찰대상자가 5인 미만인 때에는 대상자를 모두 지명하여야 한다.

 

2. 관리주체가 제한경쟁입찰지명경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 경우에는 입찰공고 전에 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)을 거쳐야 한다.


 수의계약이 가능한 경우 (별표2)

 

아래에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있으며, 관리주체가 수의계약을 하는 경우에는 사전에 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다.

 

1. 보험계약을 하는 경우

 

2. 공산품을 구입하는 경우

 

3. 분뇨의 수집운반(정화조 청소 포함)과 같이 타 법령이나 자치법규에서 수수료율 등을 정하고 있는 경우

 

4. 특정인의 기술이 필요하거나 해당 물품의 생산자가 1인 뿐인 경우 등 계약 목적의 달성을 위한 경쟁이 성립될 수 없는 경우

 

5. 본 공사와의 동질성 유지 또는 장래의 하자책임 명확성을 위하여 마감공사 또는 연장선상에 있는 추가 공사를 본 공사 금액의 10% 이내에서 현재의 시공자와 계약하는 경우

 

6. 공사 및 용역 등의 금액이 300만원(부가가치세를 제외한 금액을 말한다) 이하인 경우로서, 2인 이상의 견적서를 받은 경우. 다만, 이 경우 동일한 목적을 달성하기 위한 공사 및 용역 등을 시기나 물량으로 나누어 계약할 수 없다.

 

7. 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우. 다만, 이 경우에는 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없다.

 

8. 영 제5조제2항제2호 단서에 따라 계약기간이 만료되는 기존 주택관리업자의 주택관리 만족도를 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경 또는 주택관리업자의 교체를 요구하지 아니한 경우로서 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상이 찬성한 경우

 

9. 계약기간이 만료되는 기존 사업자([별표 7]의 사업자로서 공사 사업자는 제외한다)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여 다시 계약이 필요하다고 영 제14조제1항에 따른 방법으로 입주자대표회의서 의결(임대주택의 경우 임대사업자가 임차인대표회의와 협의)한 경우

 

10. 그 밖에 천재지변, 안전사고 발생 등 긴급한 경우로서 경쟁입찰에 부칠 여유가 없을 경우(선조치 후보고 가능)

 

 주택관리업자 및 사업자 선정방법 (별표7)

 

 

 

 

 


아파트의 하자보수 1 (하자보수청구권자, 진단비용, 이의제기, 담보책임종료확인서)

 아파트 하자보수의 청구

 

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.

 

 하자의 책임

 

아파트의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」「공동주택관리법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조의2).

 

공동주택관리법」상 하자담보책임


사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 함)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).

 

전유부분: 입주자에게 인도한 날
공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

 

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).

 

하자의 범위 및 하자담보책임기간 

 

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호). 사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간공사 종류별로 2년에서 5년까지입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제2호 및 별표 4).

 

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호). 내력구조부별(「건축법」 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제1호).

 

하자보수청구권자 

 

 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있으며(「공동주택관리법」 제37조제1항「공동주택관리법 시행령」 제38조제1항), 하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항).

 

1. 전유부분: 입주자

2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자

   가. 입주자대표회의

   나. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 하자진단 및 비용

 

사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제48조제1항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제62조제1항).

한국시설안전공단
한국건설기술연구원
 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자
 「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사
 「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사
건축 분야 안전진단전문기관

하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(「공동주택관리법」 제48조제3항「공동주택관리법 시행규칙」 제26조제1호).

 

 사업주체의 하자보수

 

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(「공동주택관리법」 제48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항).


하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간
담당자 성명 및 연락처
그 밖에 보수에 필요한 사항

하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제4항).

 

 하자담보책임의 종료

 

담보책임기간의 만료 전 절차 

 

사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제1항).

 

「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용
담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항).

전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시
공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

사업주체「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제3항).

 

사업주체에 대한 보수결과 이의제기 

 

보수결과를 통보받은 입주자대표회의 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항).

 

담보책임 종료 절차 

 

사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항)

전유부분: 입주자
공용부분: 입주자대표회의의 회장

입주자대표회의의 회장공용부분의 담보책임 종료확인서 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항).

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

  √ 담보책임기간이 만료된 사실

  √ 완료된 하자보수의 내용
  √ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

2. 입주자대표회의 의결

아파트의 하자보수 2 (하자보수보증금의 예치, 사용, 반환)

 하자보수보증금

 

사업주체는 하자보수보증금을 예치해야 합니다. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 예치하지 않을 수 있습니다.

입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 입주자대표회의 등이 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 사용되는 경우로서 하자보수와 관련된 용도로만 사용해야 합니다.

 

 하자보수보증금의 예치

 

 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 「공동주택 관리법」 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)는 하자보수보증금을 예치해야 합니다. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 예치하지 않을 수 있습니다(「공동주택관리법」 제38조제1항).

 

 사업주체(건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말함)는 하자보수보증금을 은행(「은행법」에 따른 은행을 말함)에 현금으로 예치하거나 다음의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 합니다. 이 경우 그 예치명의 또는 가입명의는 사용검사권자(「주택법」 제49조에 따른 사용검사권자 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인권자를 말함)로 해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제41조제1항 제23조제7항).

 

「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
「건설산업기본법」에 따른 건설 관련 공제조합
 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자
「은행법」에 따른 은행
「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행
「보험업법」에 따른 보험회사

 사업주체는 다음의 어느 하나에 해당하는 신청서를 사용검사권자에게 제출할 때에 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제41조제2항).

 「주택법」 제49조에 따른 사용검사신청서(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시 사용승인을 신청하는 경우에는 임시 사용승인 신청서)
 「건축법」 제22조에 따른 사용승인신청서(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시 사용승인을 신청하는 경우에는 임시 사용승인 신청서)
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 양도신고서, 양도 허가신청서 또는 「공공주택 특별법」에 따른 분양전환 승인신청서, 분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서

 하자보수보증금 예치명의 변경 및 예치증서 보관


사용검사권자입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 예치명의 또는 가입명의를 해당 입주자대표회의로 변경하고 입주자대표회의에 현금 예치증서 또는 보증서를 인계해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제41조제3항).

입주자대표회의는 인계받은 현금 예치증서 또는 보증서를 해당 공동주택의 관리주체(의무관리대상 공동주택이 아닌 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인을 말한다)로 하여금 보관하게 해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제41조제4항).

 하자보수보증금의 사용

 

입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 입주자대표회의 등이 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 하는 데 사용되는 경우로서 하자보수와 관련된 다음의 용도로만 사용해야 합니다(「공동주택관리법」 제38조제2항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제43조).

 

「공동주택관리법」 제43조제2항에 따라 송달된 하자 여부 판정서(같은 조 제8항에 따른 재심의 결정서를 포함) 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용
「공동주택관리법」 제44조제3항에 따라 하자심사·분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용
법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용
「공동주택관리법」 제48조제1항에 따라 실시한 하자진단의 결과에 따른 하자보수비용

※ 이를 위반하여 하자보수보증금을 「공동주택관리법」에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우에는 2천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제1항, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 신고하려는 경우에는 하자보수보증금 사용내역 신고서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「공동주택관리법」 제38조제2항 후단 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제18조 별지 제14호서식).

하자보수보증금의 금융기관 거래명세표(입·출금 명세 전부가 기재된 것을 말함)
하자보수보증금의 세부 사용명세

※ 이에 따른 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에는 500백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제16호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 하자보수보증금의 반환

 

입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제45조제1항).

다음의 구분에 따른 날(이하 "사용검사일"이라 함)부터 2년이 경과된 때: 하자보수보증금의 100분의 15
   √ 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말함)를 받은 날
   √ 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말함)을 받은 날
사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 40
사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 25
사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

하자보수보증금을 반환할 경우 하자보수보증금을 사용한 경우에는 이를 포함하여 위의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 반환하지 않습니다(「공동주택관리법 시행령」 제45조제2항).

아파트의 하자보수 3 (하자보수분쟁의 합의, 조정, 소송)

 하자보수의 합의



하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다.


합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.

 

 하자보수의 조정

 

하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.


 하자심사 및 분쟁조정 신청

 

하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정(이하 “조정 등”이라 함)을 신청하려는 자는 다음의 서류를 제출하되, 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 제출해야 합니다(「공동주택관리법」 제39조제3항, 「공동주택관리법 시행규칙」 제19조제1항·제2항 및 별지 제15호서식·별지 16호서식).

당사자간 교섭경위서[입주자대표회의 등이 일정별로 청구한 하자보수 등에 대하여 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)이 답변한 내용 또는 서로 협의한 내용을 말함] 1부
하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등) 1부
「공동주택관리법 시행령」제41조제1항에 따른 하자보수보증금의 보증서 사본(하자보수보증금의 보증서 발급기관이 사건의 당사자인 경우만 해당) 1부
신청인의 신분증 사본(법인은 인감증명서를 말하되, 「전자서명법」 제2조제3호에 따른 공인전자서명을 한 전자문서는 신분증 사본에 갈음). 다만, 대리인이 신청하는 경우에는 다음의 서류를 말합니다.
  √ 신청인의 위임장 및 신분증 사본
  √ 대리인의 신분증(변호사는 변호사 신분증을 말함) 사본
  √ 대리인이 법인의 직원인 경우에는 재직증명서
입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부
관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부

하자분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정 등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지해야 합니다(「공동주택관리법」 제46조제1항).

통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없는 한 10일 이내에 하자분쟁조정위원회에 제출해야 합니다(「공동주택관리법」 제46조제2항).

조정 등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 않은 경우에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제17호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 

하자분쟁조정위원회로부터 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 사업주체등, 설계자, 감리자 및 입주자대표회의 등은 분쟁조정에 응해야 합니다. 다만, 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 입주자가 조정기일에 출석하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회가 직권으로 「공동주택관리법」 제44조제1항에 따라 조정안을 결정하고, 이를 각 당사자 또는 그 대리인에게 제시할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제46조제3항).

조정 등에 응하지 않은 경우(입주자는 제외)에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제18호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(「공동주택관리법」 제43조제2항).
사업주체는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 지체 없이 「공동주택관리법 시행령」 제53조제5항에 따른 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다. 보수기한은 송달일로부터 60일 이내의 범위에서 정해야 합니다(「공동주택관리법」 제43조제3항「공동주택관리법 시행령」 제57조제2항·제3항).
※ 판정받은 하자를 보수하지 않은 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제2항제5호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 

하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 안전진단기관 또는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 이의신청을 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제43조제4항).

 하자심사

 

하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(「공동주택관리법」 제43조제2항).

사업주체는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 지체 없이 「공동주택관리법 시행령」 제53조제5항에 따른 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다. 보수기한은 송달일로부터 60일 이내의 범위에서 정해야 합니다(「공동주택관리법」 제43조제3항「공동주택관리법 시행령」 제57조제2항·제3항).

판정받은 하자를 보수하지 않은 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제2항제5호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).

 

하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 안전진단기관 또는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 이의신청을 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제43조제4항).

 하자분쟁 조정


하자분쟁조정위원회는 다음에 따른 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되, 합의한 내용이 명확하지 아니한 것은 제외)을 결정하고, 각 당사자 또는 그 대리인에게 이를 제시해야 합니다(「공동주택관리법」 제39조제2항제2호·제3호 및 제44조제1항).

하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정
하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다(「공동주택관리법」 제44조제2항).

하자분쟁조정위원회는 각 당사자 또는 그 대리인이 조정안을 수락(서면 또는 전자적 방법으로 수락한 경우를 말함)하거나 기한 내에 답변이 없는 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(「공동주택관리법」 제44조제3항).

조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 다음의 사건은 재판상 화해와 동일한 효력이 없습니다(「공동주택관리법」 제44조제4항「공동주택관리법 시행령」 제60조).

1. 입주자대표회의가 전체 입주자 5분의 4 이상의 동의 없이 공동주택 공용부분의 하자보수를 제외한 담보책임에 관한 분쟁조정을 신청한 사건. 다만, 입주자대표회의와 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)간의 분쟁조정으로서 「공동주택관리법 시행령」 제41조제3항에 따라 입주자대표회의의 명의로 변경된 하자보수보증금의 반환에 관한 사건은 제외합니다.

 

2. 그 밖에 위 1.에 준하는 경우로서 당사자가 독자적으로 권리를 행사할 수 없는 부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정 등을 신청한 사건

 하자보수의 소송

 

합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다. 

 

 하자보수청구권자

 

판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

 


「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 「주택법」(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조 및 구 「주택법 시행령」(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 제59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 「주택법」「주택법 시행령」이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 구 「집합건물법」 제9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다. 

 

 민사소송절차

 

1) 소장의 제출


하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다(「민사소송법」 제248조).

※ 소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.

2) 소장부본의 송달과 답변서의 제출

소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(「민사소송법」 제255조 제256조).

피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다(「민사소송법」 제257조).

피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다(「민사소송법」 제256조제4항).

3) 변론준비절차

변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다(「민사소송법」 제280조).

또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다(「민사소송법」 제281조부터 제284조까지).

4) 변론준비기일

변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다(「민사소송법」 제282조).

원고와 피고는 쟁점정리기일에 출석해서 분쟁의 쟁점을 확인하고 서로의 주장에 대해 반박하게 됩니다(「민사소송법」 제282조).

5) 변론기일

제1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다(「민사소송법」 제287조).

 

 

 

 

 

 

 

소음 1 (층간소음 : 개념, 방지책, 분쟁조정)

 층간소음의 개념 및 방지

 

아파트의 ‘층간소음’이란 입주자 또는 사용자의 활동으로 인하여 발생하는 소음으로서 뛰거나 걷는 동작 등으로 인하여 발생하는 직접충격 소음과 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 인하여 발생하는 공기전달 소음을 의미합니다.

입주자 사이에 층간소음에 관한 분쟁이 발생한 경우 관리규약에 따른 조치를 할 수 있으며, 관할 경찰서에 인근소란 등의 죄로 신고할 수도 있습니다.

한편, 층간소음의 피해를 입은 입주자는 환경분쟁조정위원회에 알선ㆍ조정ㆍ재정을 신청하거나 법원의 소송을 통하여 아파트의 시공자가 공동주택 소음기준을 초과하여 주택을 건축한 경우 등임을 밝혀 피해를 보상받을 수 있습니다.

 

 층간소음

 

아파트의 “층간소음”이란 입주자 또는 사용자의 활동으로 인하여 발생하는 소음으로서 다른 입주자 또는 사용자에게 피해를 주는 다음의 소음을 의미합니다. 다만 욕실, 화장실 및 다용도실 등에서 급수·배수로 인하여 발생하는 소음은 제외합니다(「공동주택관리법」 제20조제5항「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」 제2조).

직접충격 소음: 뛰거나 걷는 동작 등으로 인하여 발생하는 소음
공기전달 소음: 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 인하여 발생하는 소음

※ 공동주택의 입주자 및 사용자는 공동주택에서 발생하는 층간소음을 「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」 별표에 따른 기준 이하가 되도록 노력해야 합니다(「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」 제3조).

 

 층간소음의 방지책

 

아파트의 입주자 등은 아파트에서 뛰거나 걷는 동작에서 발생하는 소음 등 층간소음(인접한 세대 간의 소음을 포함)으로 인하여 다른 입주자 등에게 피해를 주지 않도록 노력해야 합니다(「공동주택관리법」 제20조제1항).

층간소음으로 피해를 입은 입주자 등관리주체에게 층간소음 발생 사실을 알리고, 관리주체가 층간소음 피해를 끼친 해당 입주자 등에게 층간소음 발생을 중단하거나 차음조치를 권고하도록 요청할 수 있습니다. 이 경우 관리주체 사실관계 확인을 위하여 세대 내 확인 등 필요한 조사를 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제2항).

층간소음 피해를 끼친 입주자 등은 관리주체의 조치 및 권고에 따라 층간소음 발생을 중단하는 등 협조해야 합니다(「공동주택관리법」 제20조제3항).

관리주체의 조치에도 불구하고 층간소음 발생이 계속될 경우에는 층간소음 피해를 입은 입주자 등은 공동주택관리 분쟁조정위원회나 「환경분쟁조정법」 제4조에 따른 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제4항).

 입주자간 소음일 경우

 

 「관리규약」에 따른 해결


「공동주택관리법」 제18조제1항에 따라 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 공동주택의 층간소음에 관한 사항이 포함되야 합니다. 이 경우 공동주택의 입주자 등이 아닌 자의 기본적인 권리를 해치는 사항이 포함되어서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항제22호).


※ 환경부 "층간소음 이웃사이센터"

공동주택 층간소음으로 인한 분쟁을 조기에 합리적으로 조정하기 위해 "층간소음 이웃사이센터"가 운영되고 있으며, 센터는 접수된 민원에 대해 전문가 전화상담 및 현장소음측정 서비스를 제공하여 당사자간의 이해와 분쟁해결을 유도하고 있습니다.

민원 신청은 국가소음정보시스템 홈페이지(www.noiseinfo.or.kr) 및 콜센터(☏1661-2642)를 통해 할 수 있습니다.

 

 인근소란 등의 죄


악기·라디오·텔레비전·전축·종·확성기·전동기 등의 소리를 지나치게 크게 내거나 큰소리로 떠들거나 노래를 불러 이웃을 시끄럽게 한 사람은 10만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료의 형으로 처벌받습니다(「경범죄 처벌법」 제3조제1항제21호 및 환경부·한국환경공단, 「행복한 공동주택 만들기」, 8면).

인근소란 등의 행위는 범칙행위로서 다음에 해당하지 않는 경우에는 3만원의 범칙금을 국고 또는 제주특별자치도의 금고에 납부해야 합니다(「경범죄 처벌법」 제6조, 「경범죄 처벌법 시행령」 제2조 및 별표).

범칙행위를 상습적으로 하는 사람
죄를 지은 동기나 수단 및 결과를 헤아려볼 때 구류처분을 하는 것이 적절하다고 인정되는 사람
피해자가 있는 행위를 한 사람
18세 미만인 사람

 아파트의 구조적인 결함인 경우

 

 세대 간의 경계벽 및 바닥충격음의 기준


공동주택 각 세대 간의 경계벽공동주택과 주택 외의 시설 간의 경계벽은 내화구조로서 다음의 어느 하나에 해당하는 구조로 해야 합니다(「주택법」 제35조제1항제2호, 「주택법 시행령」 제45조제2호및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제1항).

철근콘크리트조 또는 철골·철근콘크리트조로서 그 두께(시멘트모르터·회반죽·석고프라스터, 그 밖에 이와 유사한 재료를 바른 후의 두께를 포함)가 15센티미터 이상인 것
무근콘크리트조·콘크리트블록조·벽돌조 또는 석조로서 그 두께(시멘트모르터·회반죽·석고프라스터, 그 밖에 이와 유사한 재료를 바른 후의 두께를 포함한다)가 20센티미터 이상인 것
조립식주택부재인 콘크리트판으로서 그 두께가 12센티미터 이상인 것
위 외에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 한국건설기술연구원장이 차음성능을 인정하여 지정하는 구조인 것[「벽체의 차음구조 인정 및 관리기준」(국토교통부 고시 제2016-417호, 2016. 6. 30. 발령, 2016. 8. 1. 시행)]

  경계벽은 이를 지붕밑 또는 바로 윗층 바닥판까지 닿게 해야 하며, 소리를 차단하는 데 장애가 되는 부분이 없도록 설치해야 합니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조제2항).

500세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우 벽체의 접합부위나 난방설비가 설치되는 공간의 창호는 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」(국토교통부 고시 제2016-835호, 2016. 12. 7. 발령·시행)에 적합한 결로(結露)방지 성능을 갖추어야 합니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조의3제1항).

 층간소음으로 인한 이웃간 분쟁의 문제를 완화하기 위해 「주택건설기준 등에 관한 규정」이 개정되어,2014년 5월 7일부터 공동주택의 바닥구조 기준과 바닥 충격음 차단성능 기준이 강화되었습니다.

공동주택의 세대 내의 층간바닥(화장실의 바닥은 제외함)은 다음의 기준을 모두 충족해야 합니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조의2).

√ 콘크리트 슬래브 두께는 210밀리미터[라멘구조(보와 기둥을 통해서 내력이 전달되는 구조를 말함)의 공동주택은 150밀리미터] 이상으로 할 것
√ 각 층간 바닥충격음이 경량충격음은 58데시벨 이하, 중량충격음은 50데시벨 이하의 구조가 되도록 할 것. 다만, 라멘구조의 공동주택과 그 외의 다음의 어느 하나에 해당하는 부분의 바닥은 그렇지 않습니다.
1. 발코니
2. 현관
3. 세탁실
4. 대피공간
5. 벽으로 구획된 창고
6. 그 밖에 「주택법」제16조에 따른 사업계획의 승인권자가 층간소음으로 인한 피해가능성이 적어 바닥충격음 성능기준 적용이 불필요하다고 인정하는 공간

위반 시 제재
주택건설기준 등을 위반하여 사업을 시행한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「주택법」 제102조제8호).

 주택의 설계 및 시공

 

 「주택법」 제15조에따른 사업계획승인을 받아 건설되는 주택(부대시설과 복리시설을 포함)을 설계하는 자는 다음의 설계도서 작성기준에 맞게 설계해야 합니다(「주택법」 제33조제1항「주택법 시행령」 제43조제1항).

 

설계도서는 설계도·시방서(示方書)·구조계산서·수량산출서·품질관리계획서 등으로 구분하여 작성할 것
설계도 및 시방서에는 건축물의 규모와 설비·재료·공사방법 등을 적을 것
설계도·시방서·구조계산서는 상호 보완관계를 유지할 수 있도록 작성할 것
품질관리계획서에는 설계도 및 시방서에 의한 품질확보를 위하여 필요한 사항을 정할 것

위에 따른 주택을 시공하는 자와 사업주체는 설계도서에 맞게 시공해야 합니다(「주택법」 제33조제2항).

위반 시 제재
과실로 「주택법」 제33조를 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 입힌 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「주택법」 제104조제5호). 

 

 환경분쟁조정위원회의 결정

 

환경분쟁조정위원회는 「환경분쟁조정법」 제4조에 따라 환경부에 중앙환경분쟁조정위원회가, 특별시·광역시 또는 도에 지방환경분쟁조정위원회가 각각 설치되어 있으며, 환경분쟁을 신속·공정하고 효율적으로 해결하여 환경을 보전하고 국민의 건강 및 재산상의 피해를 구제하는 것을 그 임무로 하고 있습니다.

 

환경분쟁조정의 신청방법은 다음과 같습니다(출처: 중앙환경분쟁조정위원회-분쟁조정-분쟁조정신청-신청하기).

 

환경분쟁 신청방법에는 알선신청, 조정신청, 재정신청이 있으며, 국가기관 또는 지방자치단체(시·군·구)가 피신청인(가해자)인 경우에는 중앙환경분쟁조정위원회로 신청해야 합니다.

그 밖에 피신청인(가해자)을 대상으로 하는 알선신청, 조정신청 및 재정신청(피해배상 신청금액이 1억원 이하)은 해당지역 지방환경분쟁조정위원회로 신청해야 합니다.

 

 민사소송


환경분쟁조정결정에 대하여 이의가 있거나 합의가 성립하지 않는 경우 또는 분쟁이 발생한 경우 바로 민사소송을 통하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.

손해배상청구소송불법행위를 청구원인으로 하며, 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상하도록 하고 있습니다(「민법」 제750조).

유지청구란 사전적 피해구제의 방법으로서 피해자가 가해자를 상대로 피해자에게 손해를 주는 행위를 중지할 것을 법원에 청구하는 것을 말합니다. 이에 따라 소음으로 인한 피해를 사전에 예방하거나 제거하기 위해 소음발생 행위의 금지를 구할 수 있습니다(「민법」 제217조).

민사소송은 환경분쟁조정(調整)을 거치지 않아도 제기할 수 있습니다.




소음 2 (급·배수 소음 : 급·배수시설 기준, 분쟁조정)

 급ㆍ배수소음의 피해 및 보상 

 

층간소음 중 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등은 급배수소음으로서 아파트 자체의 구조상 결함에 원인이 있는 경우가 많습니다.

급배수소음의 피해를 입은 입주자는 환경분쟁조정위원회알선ㆍ조정ㆍ재정을 신청하거나 법원소송을 통하여 아파트의 시공자가 주택건설기준을 위반하여 주택을 건축한 경우 등임을 밝혀 피해를 보상받을 수 있습니다.

 

 급·배수시설의 설치 기준


주택에 설치하는 급수·배수용배관은 콘크리트구조체 안에 매설해서는 안 됩니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제43조제1항 본문).

다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 콘크리트구조체 안에 매설할 수 있습니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제43조제1항 단서).

급수·배수용배관이 주택의 바닥면 또는 벽면 등을 직각으로 관통하는 경우
주택의 구조안전에 지장이 없는 범위에서 콘크리트구조체 안에 덧관을 미리 매설하여 배관을 설치하는 경우
콘크리트구조체의 형태 등에 따라 배관의 매설이 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 배관의 부식을 방지하고 그 수선 및 교체가 쉽도록 하여 배관을 설치하는 경우

공동주택에는 세대별 수도계량기 및 세대마다 2개소 이상의 급수전을 설치해야 합니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제43조제3항).

 

 배수설비

 

주택의 부엌, 욕실, 화장실 및 다용도실 등 물을 사용하는 곳과 발코니의 바닥에는 배수설비를 해야 합니다. 다만, 급수설비를 설치하지 않는 발코니인 경우에는 그렇지 않습니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제43조제4항).

배수설비에는 악취 및 배수의 역류를 막을 수 있는 시설을 해야 합니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제43조제5항).

주택에 설치하는 음용수의 급수조 및 저수조는 다음의 기준에 적합해야 합니다(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제43조제6항).

급수조 및 저수조의 재료는 수질을 오염시키지 않는 재료나 위생에 지장이 없는 것으로서 내구성이 있는 도금·녹막이 처리 또는 피막처리를 한 재료를 사용할 것
급수조 및 저수조의 구조는 청소 등 관리가 쉬워야 하고, 음용수 외의 다른 물질이 들어갈 수 없도록 할 것

 분쟁조정 신청 및 피해보상 청구


「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합하게 건축을 한 경우에도 급배수소음 등이 발생할 수 있습니다. 급배수소음도 층간소음의 하나로서 ① 각 시·도에 설치되어 있는 환경분쟁조정위원회조정 등을 신청하거나 ② 법원소송을 통하여 피해를 보상받을 수 있습니다.

 

<남양주시 아파트 화장실 소음피해 사례(합의, 02-3-125), 중앙환경분쟁조정위원회>

사건의 개요: 남양주시 아파트 주민들이 화장실 소음으로 일상생활에서 피해를 입었다며 시공회사를 상대로 5억5천만원의 피해배상을 요구하였다.

신청인 주장: 아파트 위층의 소변보는 소리, 변기물 내리는 소리, 세면대 사용하는 물소리, 욕조에서 물 빼는 소리 등 화장실 소음으로 인하여 일상생활에서 피해를 입었다. 피신청인은 화장실 수리비 및 그 동안의 정신적 피해 등에 대해 5억5천만원을 배상해야 한다.

피신청인 주장: 동 아파트는 입주 후 5년이 경과한 아파트로서 현재까지 소음에 대한 민원제기는 한건도 없었으며, 건설 표준 시방에 따라 견실하고 적법하게 시공되었다.

재정 전 합의: 위원회의 중재로 아파트 하자 종결처리와 연계하여 총 2억원의 한도 내에서 아파트 외벽도색, 관련시설 보수 등을 하기로 당사자 간에 합의하였음.

 

 


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